Non si può trascrivere, presso la Conservatoria, il verbale di conciliazione, sottoscritto in sede di mediazione, nel quale si accerti l'acquisto per usucapione Tribunale di Roma decreto 22 luglio 2011 n.6563

Le controversie relative a diritti reali rientrano tra quelle per cui il decreto legislativo 28/2010, prevede l'obbligatorietà della mediazione, condizione di procedibilità della domanda giudiziale e, quindi, presupposto per accedere alla tutela giurisdizionale.

In proposito l'articolo 11 del predetto decreto dispone che il verbale di conciliazione sia trascritto nei registri immobiliari qualora la mediazione si risolva in un accordo che abbia come effetto il trasferimento della proprietà immobiliare oppure la costituzione, la modifica o l'estinzione di diritti reali immobiliari.

E, quindi, evidentemente, l'usucapione, quale modo di acquisto del diritto di proprietà e dei diritti reali immobiliari, rientra nel novero delle controversie soggette alla mediazione obbligatoria.
Secondo il Tribunale di Roma, V^ Sezione,  decreto 22 luglio 2011 n.6563 non è trascrivibile nei registri immobiliari l'accordo, intervenuto in sede di conciliazione, con cui i contraenti convengono di accertare la verifica di una usucapione.

Ciò in quanto detto accordo consiste in un negozio di mero accertamento, diretto a rimuovere l'incertezza circa la verifica dei presupposti in base ai quali l'usucapione matura, senza realizzare alcun effetto costitutivo, modificativo o estintivo di diritti reali; risulta inidoneo a fornire una certezza assoluta e oggettiva sulla proprietà di un dato bene; serve solo a determinare una certezza "soggettiva" (limitata ai contraenti "conciliati"), non modificativa del pregresso stato delle situazioni giuridiche.

Inoltre, ad avviso del Tribunale capitolino, consentire la trascrizione del verbale di conciliazione minerebbe quella certezza dei rapporti giuridici cui l'istituto della trascrizione è preordinato, nel caso in cui l'accordo conciliativo fosse utilizzato anzichè per dirimere una controversia per dissimulare vere e proprie operazioni negoziali.

Solo nel caso in cui vi sia una sentenza dichiarativa dell'usucapione, chi se ne avvale (quale acquirente a titolo originario) prevale sugli aventi causa, a titolo derivativo, dell'usucapito, compresi creditori ipotecari e pignoratizi che nel frattempo hanno iscritto o trascritto.

Ma chi "acquista" in sede di mediazione non può considerarsi acquirente a titolo originario, e quindi non può prevalere sui terzi, poiché il suo acquisto è a titolo derivativo e non originario, essendo conseguenza di un accordo negoziale.

In pratica, se fosse effettuata la pubblicazione di questo accordo nei registri, potrebbe indurre a collegare al negozio di accertamento quegli stessi effetti che, invece, sono propri solo della sentenza che accerta l'usucapione, ingenerando effetti "inesistenti", che solo dalla pubblicità della sentenza stessa di accertamento possono derivare.

Allo stesso tempo, non consentirebbe a chi usucapisce di essere sufficientemente tutelato nel conflitto con aventi causa dal proprietario apparente che nel frattempo avessero effettuato trascrizioni nei registri.

 

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