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IL CONDOMINIO PUO’ OBBLIGARE UN CONDOMINO AD ESEGUIRE LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE DEL SUO BALCONE?

  • 7 dicembre 2020
  • avv. Claudia Romano

(Cass. ord. n. 22572 del 16 ottobre 2020)

I balconi aggettanti – quelli cioè che affacciano in aria e sono un prolungamento dell’appartamento oltre la linea perpendicolare della facciata dell’edificio – sono di proprietà privata. Si tratta cioè di aree che sono nella esclusiva proprietà del singolo condomino.

Conseguenze di tale regime sono, da un lato, che il condominio non può obbligare i singoli condomini a effettuare lavori di ammodernamento o rifacimento dei balconi, trattandosi di aree di proprietà esclusiva e, dall’altro, che resta ferma la responsabilità oggettiva dei singoli proprietari per gli eventuali danni arrecati ai condomini o a terzi da una cattiva manutenzione.

Fanno eccezione a tale regime solo le sezioni dell’edificio come la ringhiera, le fioriere in muratura e i frontalini che devono essere considerati come parti comuni del condominio laddove svolgano una funzione estetica essenziale per la facciata. La manutenzione di queste ultime parti infatti costituisce interesse dell’intera compagine condominiale, entrando in gioco l’estetica dell’intero condominio e, quindi, indirettamente, il valore commerciale dei singoli appartamenti. Pertanto da un lato l’assemblea può deliberare il rifacimento di tali aree (ad esempio la riparazione dei frontalini da cui cadono pezzi di intonaco), ma dall’altro lato la spesa dovrà essere affrontata da tutti i condomini, in proporzione ai millesimi.

C’è però anche un secondo caso in cui il rifacimento del balcone può essere imposto dall’assemblea condominiale (con suddivisione delle spese sono a carico di tutti i condomini), ovvero quando il balcone di uno dei condomini funge da copertura degli appartamenti sottostanti.

Come ricorda la Cassazione con l’ordinanza in oggetto, un balcone/veranda viene considerato a tutti gli effetti una parte comune se svolge una funzione di copertura e isolamento per l’abitazione (o le abitazioni) posta/e al piano inferiore. Se tale funzione è svolta solo da una parte del manufatto, allora soltanto questa porzione sarà considerabile come parte comune, mentre il resto sarà assoggettato al regime delle parti private.

Dal punto di vista del diritto immobiliare, la Cassazione ha sottolineato l’applicabilità dell’art. 1125 c.c., che prevede che «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

Secondo la Suprema Corte, infatti, una parte è considerata comune solo nella misura in cui svolge un servizio a vantaggio di tutti i condomini e non solo del proprietario di un appartamento.

Conseguentemente le spese di ristrutturazione dovevano essere suddivise tenendo conto dell’uso effettivo del bene e suddividendo lo stesso come sopra richiamato.

Avv. Claudia Romano

Beige concrete building

 

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