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Cass. 9 marzo 2018, n. 5652 – la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità del negozio

  • 29 aprile 2018
  • avv. Maria Martignetti

La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili, ad uso abitativo o come nella specie ad uso diverso da abitazione è causa di nullità dello stesso. Il contratto non registrato in toto, contenente l’indicazione del reale corrispettivo della locazione, è infatti “sconosciuto” all’Erario dal punto di vista fiscale ed è nullo dal punto di vista civilistico in virtù della testuale previsione di cui all’art. 1, comma 346, della legge finanziaria 2005, che ricollega la sanzione di invalidità al comportamento illecito alla violazione dell’obbligo di registrazione, trattandosi di prescrizione non avente esclusivo carattere tributario bensì regola di diritto civile, comminante una speciale nullità nei rapporti tra privati. Trattandosi di nullità essa è pertanto rilevabile anche d’ufficio dal giudice in ogni stato e grado del giudizio.

Così si è recentemente espressa la Corte di cassazione, Sez. III civ. ordinanza 9 marzo 2018, n. 565

Qui di seguito il testo del provvedimento:

 

Svolgimento del processo

Con sentenza del 17/9/2015 la Corte d’Appello di Milano, rigettato quello in via principale spiegato dalla società …………. s.r.l., in accoglimento del gravame in via principale interposto dall’Istituto Suore ……………………………..e in conseguente parziale riforma della pronunzia Trib. Milano 10/12/2013, ha accolto – per quanto ancora d’interesse in questa sede – la domanda da quest’ultimo nei confronti della prima proposta di pagamento dei canoni arretrati relativi al contratto di locazione tra di essi intercorso avente ad oggetto immobile sito all’interno della Clinica …………….. sito in …………., già dichiarato risolto dal giudice di prime cure. Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la società………… s.r.l. propone ora ricorso per cassazione affidato a 3 motivi.

Resiste con controricorso l’Istituto Suore ………………….
Motivi della decisione
Con il 2 motivo la ricorrente denunzia “violazione o falsa applicazione” degli artt. 112, 115, 132 c.p.c., artt. 1367, 1418, 1421, L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4. Si duole che la corte di merito abbia omesso di pronunziare in merito alla “mancata produzione in atti delle certificazioni dell’avvenuta registrazione”, conseguentemente non accogliendo la domanda di annullamento e/o riforma dell’impugnata sentenza di 1^ grado. Il motivo, che va previamente esaminato in quanto logicamente prioritario, è fondato e va accolto nei termini di seguito indicati. Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili, ad uso abitativo o come nella specie ad uso diverso da abitazione è causa di nullità dello stesso (v. Cass., Sez. Un., 9/10/2017, n. 23601). Il contratto non registrato in toto, contenente l’indicazione del reale corrispettivo della locazione, è infatti “sconosciuto” all’Erario dal punto di vista fiscale ed è nullo dal punto di vista civilistico in virtù della testuale previsione di cui all’art. 1, comma 346, Legge Finanziaria 2005, che ricollega la sanzione di invalidità al comportamento illecito alla violazione dell’obbligo di registrazione, trattandosi di prescrizione non avente esclusivo carattere tributario bensì di regola di diritto civile, comminante una speciale nullità nei rapporti tra privati (sia pure per effetto di una violazione di carattere tributario) (v. Cass., Sez. Un., 9/10/2017, n. 23601). Trattandosi di nullità essa è pertanto rilevabile (anche) d’ufficio dal giudice in ogni stato e grado del giudizio. Orbene, nell’affermare che “quanto al merito, l’errore in cui sarebbe incorso il primo giudice per essersi pronunciato su un’eccezione mai sollevata dall’attuale appellante è in realtà ininfluente ai fini della decisione impugnata, atteso che l’appellante non ha contestato… l’esistenza e la validità del contratto, e quindi la pronuncia di risoluzione, che tale validità presuppone”, la corte di merito ha nell’impugnata sentenza invero disatteso il suindicato principio. Della medesima, assorbiti gli altri motivi, va pertanto disposta la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Milano, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo del suindicato disattesoprincipio applicazione. Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il 2^ motivo, assorbiti gli altri. Cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione. Così deciso in Roma, il 5 ottobre 2017. Depositato in Cancelleria il 9 marzo 2018

 

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