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Cass. 2 marzo 2018 n. 4913 – illegittima l’autoriduzione unilaterale del canone pur in presenza di vizi dell’immobile locato

  • 29 aprile 2018
  • avv. Maria Martignetti

Ribadisce la Corte di Cassazione, con ordinanza 2 marzo 2018, n. 4913 che, in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone, cioè a dire il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui l’autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Qui di seguito il testo della decisione

Corte di cassazione, Sez. III civ. ordinanza 2 marzo 2018, n. 4913
Svolgimento del processo

La …………. s.r.l. ricorre per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Napoli che, rigettando l’appello e confermando la sentenza del Tribunale di Benevento, ha consolidato la pronuncia di primo grado di risoluzione del contratto di locazione intercorso con ……… s.r.l., di condanna della ………. al rilascio dell’immobile e al pagamento della somma di Euro 119.247,45 e di Euro 7.428,43 a titolo di canoni di locazione fino alla riconsegna dell’immobile, oltre interessi. All’origine del giudizio la ………… agì con sfratto per morosità nei confronti di ……… che si era sottratta al pagamento dei canoni di locazione per l’importo totale di Euro 110.247,45 pari a 15 mensilità e al pagamento del deposito cauzionale e della metà dell’imposta di registro.

La…………  costituendosi in giudizio, rappresentò che gli immobili erano pieni di rifiuti tossici sicchè il proprio inadempimento trovava causa e giustificazione nell’assai più grave inadempimento della locatrice, responsabile anche dei danni provocati dal mancato esercizio dell’attività di impresa. Il Tribunale di Benevento accolse la domanda, dichiarò risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, condannando ….al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni.
Avverso la sentenza la ……….propose appello reiterando l’eccezione di inadempimento, dal momento che l’immobile non era idoneo all’uso pattuito. La Corte d’Appello ha rigettato il gravame in base all’argomento che al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone di locazione o di ridurlo unilateralmente anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione è legittima solo quando viene a mancare la controprestazione del locatore e non anche in presenza di un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni. Il conduttore avrebbe dovuto agire con la garanzia per i vizi al fine di ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo essendo devoluta al Giudice la valutazione dello squilibrio tra le prestazioni. La società conduttrice sarebbe stata inoltre ben consapevole dello stato dell’immobile avendo dichiarato di trovarlo idoneo all’uso convenuto. La CTU ha poi confermato la presenza di rifiuti tossici mentre la società conduttrice ha esonerato il locatore da ogni obbligo anche in relazione all’adeguamento degli impianti ed ha accettato lo stesso nelle condizioni in cui si trovava. Vi era sicuramente una causa ostativa all’accoglimento dell’eccezione di inadempimento contrattuale.
Avverso la sentenza d’appello la …………….. propone ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo illustrato da memoria. Resiste la ………. s.r.l. con controricorso. Il P.G. ha depositato le conclusioni nel senso del rigetto del ricorso.
Motivi della decisione
Con l’unico motivo di ricorso denuncia la violazione ex art. 360, comma 1, n. 3 – violazione e falsa applicazione dell’art. 1460 c.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti: corrispondente ai diversi lavori accollati dal conduttore rispetto ai pretesi obblighi contrattuali.
Ad avviso della ricorrente la conduttrice si sarebbe accollata una serie di obbligazioni proprie della parte locatrice ed avrebbe legittimamente rifiutato di pagare il canone a fronte dell’inesistente prestazione della locatrice. La conduttrice si sarebbe trovata di fronte ad un aliud pro alio, e la società locatrice si sarebbe trovata a far fronte ad un’attività di bonifica ambientale. L’inerzia serbata dalla società locatrice avrebbe, pertanto, legittimato il conduttore all’eccezione di inadempimento, fondata sull’inesistenza del sinallagma. Anche laddove vi fosse stato un inadempimento di Allmetek rispetto agli obblighi contrattuali assunti, giammai Sofab avrebbe potuto chiedere ed ottenere il pagamento dei canoni, in ragione dell’impossibilità di disporre dell’immobile all’uso convenuto. L’immobile a rischio crollo, contaminato da fibre di amianto e da rifiuti tossici frammisti a materiali ferrosi e residui di demolizione i non era certamente in condizioni di poter accogliere l’attività contrattualmente pattuita.
Il motivo è infondato. La giurisprudenza di questa Corte è consolidata nel senso di ritenere che il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone; infatti la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione (Cass., 3, n. 10639 del 26/6/2012: ” In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578 c.c., comma 1, per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti”) Peraltro il conduttore, nonostante abbia continuato a denunziare per iscritto l’estrema gravità dei vizi riscontrati nell’immobile locato lo ha lasciato solo a distanza di oltre un anno dall’ordinanza provvisoria di rilascio, ha perciò continuato ad occuparlo nè può dirsi che la sospensione dei pagamenti sia scaturita da fatti nuovi. La sentenza impugnata è pienamente conforme alla giurisprudenza di questa Corte secondo la quale la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore.
Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con le conseguenze sulle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo e sul raddoppio del contributo unificato.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione liquidate in Euro 6000 (oltre Euro 200 per esborsi), più accessori di legge e spese generali al 15%. Dà atto dell’esistenza dell’obbligo da parte del ricorrente di pagare una somma corrispondente a quanto versato per il ricorso principale a titolo di contributo unificato ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 bis.
Così deciso in Roma, il 5 ottobre 2017.
Depositato in Cancelleria il 2 marzo 2018

 

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