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Cassazione Sezioni unite 10 maggio 2016 n. 9449 – sulla natura e sui criteri di ripartizione del danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare

  • 13 maggio 2016
  • avv. Maria Martignetti

La Corte di Cassazione, a sezioni unite, con sentenza del 10 maggio 2016 n. 9449 chiarisce la natura della responsabilità e le relative conseguenze sulla ripartizione delle spese nella frequente ipotesi di infiltrazioni dal terrazzo all’appartamento sottostante.
Ad avviso dei Giudici, in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono:
– sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ.,
– sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.).
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
La conseguenza di questa tesi è quella di rendere possibile l’applicazione dell’articolo 1126 del cod. civ., che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio.
Pertanto, in assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario (o, comunque, del titolare di diritto esclusivo) e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese costituisce «un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati».
L’attrazione del danno da infiltrazione nell’ambito della responsabilità extracontrattuale produce effetti sulla imputazione della responsabilità che sui termini di prescrizione:
– risponde del danno, nelle proporzioni sopradescritte, chi era titolare del diritto di uso esclusivo al momento del danno e non invece il successivo acquirente dell’immobile;
– il danneggiato può agire anche singolarmente nei confronti del singolo condomino nei limiti della quota imputabile al condominio, essendo applicabile la disciplina sulla responsabilità solidale;
– la prescrizione sarà quinquiennale.

 

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